KDH báo lãi sau thuế Q2/2026 tăng 277%, nhưng hoạt động kinh doanh cốt lõi thực chất chịu lỗ nhẹ. VNM chốt toàn bộ giá nguyên liệu đầu vào đến hết năm để bảo vệ biên lợi nhuận. Hai mảng màu đối lập cho thấy cách các doanh nghiệp niêm yết điều hướng dòng tiền và báo cáo tài chính trong môi trường lãi suất neo cao.
Tóm lược
KDH ghi nhận LNST công ty mẹ Q2/2026 đạt 750 tỷ đồng. Phần lớn con số này đến từ khoản lãi kế toán 896 tỷ đồng khi thoái vốn mất quyền kiểm soát tại Bình Trưng Mới, trong khi doanh thu chuyển nhượng BĐS sụt giảm 85%.
Nợ vay của KDH tăng mạnh lên 16.659 tỷ đồng, đưa tỷ lệ Nợ/VCSH từ 48% cuối năm 2025 lên 83,4%. Đòn bẩy tài chính gia tăng trong bối cảnh chi phí bán hàng và hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà tăng gấp đôi.
VNM đạt doanh thu 34.996 tỷ (+17,8%) và LNST 5.643 tỷ (+38,4%) trong 6 tháng đầu năm. Biên lợi nhuận gộp cải thiện lên 43,1% nhờ chốt giá nguyên liệu dài hạn và mở rộng quy mô đàn bò.
NLG đối mặt rủi ro bị điều chỉnh hạ dự báo kết quả cả năm. Doanh số bán hàng 6 tháng đạt 5,1 nghìn tỷ, mới hoàn thành 35% kế hoạch năm của doanh nghiệp và 35% dự phóng của đơn vị phân tích.
VN-Index đánh mất mốc MA200 tại 1.772 điểm với thanh khoản thấp. Thị trường khả năng sẽ dao động tích lũy trong biên độ 1.750 - 1.772 điểm.
Bản chất đằng sau bức tranh lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS: Lợi nhuận kế toán có thể tạo ra từ các giao dịch tái cấu trúc, nhưng dòng tiền thực từ bán hàng và áp lực chi phí vay mới là yếu tố quyết định sức khỏe tài chính dài hạn.
KDH: Lợi nhuận 750 tỷ và bài toán lỗ cốt lõi
Q2/2026, KDH công bố LNST thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 749,8 tỷ đồng, tăng 277% so với cùng kỳ. Nếu chỉ nhìn vào con số cuối cùng, đây là một kết quả kinh doanh bùng nổ.
Nhìn sâu vào bản chất. Doanh thu thuần cả quý chỉ đạt 160,6 tỷ đồng, giảm 84,7% YoY. Doanh thu chuyển nhượng BĐS thu hẹp do tiến độ bàn giao dự án Gladia thấp tầng chậm hơn dự kiến. Đáng chú ý, doanh nghiệp phát sinh khoản “hàng bán bị trả lại” 77,8 tỷ đồng, kéo giảm trực tiếp lợi nhuận gộp.
Lợi nhuận đến từ đâu? Doanh thu tài chính đạt 906,2 tỷ đồng, chủ yếu do ghi nhận khoản lãi 896,3 tỷ đồng từ việc bán 2% vốn tại Công ty Bình Trưng Mới. Giao dịch này làm giảm tỷ lệ sở hữu của KDH xuống 48,95%, biến công ty con thành công ty liên kết. Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS), khi mất quyền kiểm soát, toàn bộ giá trị vốn góp còn lại được đánh giá lại theo giá trị hợp lý. Trong khoản lãi 896,3 tỷ này, chỉ có 21,6 tỷ đồng là tiền lãi thực từ việc bán 2% vốn; 874,7 tỷ đồng còn lại là khoản lợi nhuận đã tích lũy từ các năm trước nay được đẩy vào kết quả kinh doanh.
Lũy kế 6 tháng, nếu loại trừ các khoản lãi phi hoạt động từ hợp nhất An Lập (Q1) và thoái vốn Bình Trưng Mới (Q2), hoạt động kinh doanh cốt lõi của KDH thực chất chịu lỗ khoảng 25,5 tỷ đồng. Lợi nhuận kế toán đã che đi giai đoạn khoảng trống bàn giao dự án của doanh nghiệp.
VNM: Biên lợi nhuận gộp được bảo vệ từ nguyên liệu giá cố định
Nửa đầu năm 2026, VNM ghi nhận doanh thu 34.996 tỷ đồng (+17,8% YoY) và LNST 5.643 tỷ đồng (+38,4% YoY). Biên lợi nhuận gộp tăng 200 điểm cơ bản, đạt 43,1%.
Điểm cốt lõi giúp VNM duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận không chỉ đến từ mở rộng doanh số mà nằm ở khả năng quản trị chi phí đầu vào. Ban lãnh đạo đã thực hiện chốt giá nguyên vật liệu sữa bột đến hết năm 2026. Hành động này triệt tiêu rủi ro biến động giá nguyên liệu thế giới trong nửa cuối năm, giúp biên lợi nhuận gộp giữ ở mức ổn định quanh 43%.
Song song đó, VNM tiếp tục chiến lược tự chủ nguồn cung. Hệ thống trang trại hiện đã đảm bảo nguồn sữa tươi vượt nhu cầu dự kiến đến năm 2027. Việc triển khai thêm trang trại Tây Ninh 2 (quy mô 8.000 con) và trang trại Bình Định trong năm nay giúp bảo đảm nguồn cung nguyên liệu thô đến tận năm 2028.
Với dòng tiền tự do ổn định, VNM duy trì chính sách trả cổ tức tối thiểu 50% LNST bằng tiền mặt. Doanh nghiệp lựa chọn cách tăng trưởng chậm nhưng chắc, tối ưu hóa biên lợi nhuận dựa trên quy mô và năng lực quản trị chuỗi cung ứng.
NLG: Áp lực hạ dự báo khi presales mới đạt 35%
Chuyến thăm doanh nghiệp NLG ghi nhận doanh số bán BĐS (presales) 6 tháng đầu năm đạt 5,1 nghìn tỷ đồng, tăng 52% YoY. Đóng góp chính đến từ Sol Garden (25%), Mizuki Park (20%), Izumi City (18%) và Southgate (14%).
Mặc dù presales tăng trưởng so với nền thấp năm ngoái, tiến độ này mới chỉ đạt 35% kế hoạch năm (23,46 nghìn tỷ đồng) mà ĐHCĐ thông qua. Về mặt kết quả kinh doanh, LNST 6 tháng mới hoàn thành 17% dự báo cả năm của các đơn vị phân tích.
Ban lãnh đạo NLG vẫn giữ nguyên mục tiêu mở bán nửa cuối năm với các giai đoạn tiếp theo tại Sol Garden, Izumi City, Mizuki Park, Southgate và Cần Thơ. Tuy nhiên, khoảng cách giữa thực tế 6 tháng và mục tiêu cả năm là rất lớn. Rủi ro thị trường buộc các đơn vị phân tích phải xem xét điều chỉnh giảm dự báo LNST cả năm từ mức 710 tỷ đồng hiện tại.
Về nhân sự, việc chuyển giao vị trí Tổng giám đốc được khẳng định là hoạt động quản trị định kỳ, Hội đồng Quản trị nhiệm kỳ 2026-2031 giữ nguyên. Yếu tố cốt lõi cần theo dõi tại NLG hiện tại không nằm ở bộ máy lãnh đạo, mà là sức hấp thụ thực tế của thị trường đối với các đợt mở bán phân khúc nhà ở vừa túi tiền trong quý 3 và quý 4.
VN-Index: Sức ép quanh đường MA200
Chỉ số VN-Index vừa có phiên điều chỉnh xuống dưới đường trung bình động 200 ngày (MA200), tương ứng mốc 1.772 điểm.
Khối lượng giao dịch trong phiên giảm điểm không phát tín hiệu tháo chạy hoảng loạn. Áp lực bán ở mức vừa phải, phản ánh tâm lý thận trọng của dòng tiền lớn hơn là hành động xả hàng quyết liệt.
Về mặt kỹ thuật, thị trường đang rơi vào vùng khoảng trống giữa hai đường trung bình quan trọng: MA20 (vùng 1.750 điểm) hỗ trợ bên dưới và MA200 (vùng 1.772 điểm) đóng vai trò kháng cự bên trên.
Kịch bản nhiều khả năng xảy ra là VN-Index sẽ đi ngang tích lũy trong biên độ 1.750 - 1.772 điểm để cân bằng lại nguồn cung. Việc mất mốc MA200 trong ngắn hạn chưa xác nhận xu hướng giảm dài hạn khi thanh khoản bán chưa gia tăng đột biến, nhưng đòi hỏi dòng tiền dẫn dắt mới để vượt trở lại vùng cản này.
KDH - Gladia Heights: Tín hiệu bán hàng tích cực nhưng đòn bẩy tài chính tăng vọt
Sự kiện mở bán ngày 01/08/2026 tại dự án Gladia Heights (liên doanh KDH - Keppel) ghi nhận hơn 90% trong số 500 căn hộ chào bán được đặt cọc, tổng giá trị đạt gần 4.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp dự kiến thu về 6.000 tỷ doanh thu và 2.000 tỷ lợi nhuận từ dự án này, dự kiến bàn giao và ghi nhận vào năm 2027.
Tỷ lệ đặt cọc cao cho thấy sức hút của sản phẩm có pháp lý chỉnh chu tại khu Đông TP.HCM. Tuy nhiên, tỷ lệ đặt cọc cần thời gian để chuyển hóa thành hợp đồng mua bán (HĐMB) chính thức. Trong bối cảnh lãi suất cho vay neo cao, KDH phải dùng chính sách hỗ trợ lãi suất lên tới 24 tháng với sự tham gia của 5 ngân hàng.
Tác dụng phụ của chính sách này đã xuất hiện trên báo cáo tài chính. Chi phí bán hàng và quản lý Q2/2026 tăng lên 133,9 tỷ đồng (+39,5% QoQ). Chi phí hỗ trợ khách hàng tăng gấp đôi YoY, kéo tỷ lệ SG&A/Doanh thu lên mức kỷ lục 83,4%.
Điểm đáng lo ngại nhất là tốc độ gia tăng nợ vay. Tổng dư nợ của KDH chạm mốc 16.659 tỷ đồng (+64,1% so với đầu năm). Tỷ lệ Nợ/VCSH vọt từ 48% lên 83,4% chỉ trong 6 tháng. Đòn bẩy tài chính tăng nhanh để tài trợ cho các dự án M&A và hạ tầng (Tân Tạo A, Mã Lạng) đặt KDH vào vị thế rủi ro nếu tiến độ thu tiền từ HĐMB bị trễ hạn.
Bối cảnh quốc tế
Không ghi nhận biến động vĩ mô quốc tế có tác động trực tiếp vượt trội đến thị trường trong nước trong phiên.
Thông tin khác & Sự kiện sắp tới
KDH: Tồn kho dự án Phong Phú 2 tăng 41,6% — Đạt 2.679 tỷ đồng tại cuối Q2/2026, phản ánh việc đẩy mạnh xây dựng để chuẩn bị mở bán phân khúc cao tầng trong Q3/2026.
VNM: Tây Ninh 2 dự kiến nuôi 8.000 con bò — Dự án có quy mô 678 ha, nằm liền kề trang trại Tây Ninh 1 hiện hữu nhằm tối ưu chi phí vận hành.
NLG: Mizuki Park và Sol Garden đóng góp 45% presales 6 tháng — Tỷ trọng lớn phản ánh dòng tiền người mua nhà vẫn ưu tiên các dự án hoàn thiện pháp lý và hạ tầng của Nam Long.
KDH: Chi phí tài chính tăng 74,8% QoQ — Chi phí lãi vay phát sinh mới 19,3 tỷ đồng do dư nợ vay tăng mạnh, không còn được vốn hóa toàn bộ vào dự án như các kỳ trước.
VNM: Lợi nhuận gộp Q2 tăng nhờ giá nguyên liệu chốt thấp — Biên lợi nhuận gộp 6 tháng đạt 43,1%, cải thiện 200 điểm cơ bản nhờ không chịu áp lực từ biến động giá sữa nguyên liệu thế giới.
NLG: Dự án Cần Thơ dự kiến mở bán trong nửa cuối năm — Đây là một trong các dự án trọng điểm được kỳ vọng kéo lại doanh số presales cho Nam Long.
KDH: Rủi ro đòn bẩy từ dự án PPP Mã Lạng và Tân Tạo A — Nhu cầu vốn vay trung hạn lớn cho hai dự án quy mô này sẽ tiếp tục gây áp lực lên cơ cấu nguồn vốn.
VN-Index: Vùng 1.750 điểm là hỗ trợ gần nhất — Đường MA20 đóng vai trò là mốc đỡ kỹ thuật cho chỉ số trong các phiên giao dịch tới.
VNM: Tỷ lệ chi trả cổ tức duy trì tối thiểu 50% LNST — Thông tin chi tiết về đợt tạm ứng cổ tức năm 2026 sẽ được công bố cụ thể trong Q3 hoặc Q4.
KDH: Bàn giao dự án Gladia thấp tầng chậm hơn dự kiến — Doanh thu chuyển nhượng BĐS Q2 chỉ đạt 143,8 tỷ đồng, là nguyên nhân khiến doanh thu cốt lõi sụt giảm mạnh.
Về chúng tôi
Sứ mệnh của Helices là mang đến cho khách hàng và cổ đông hiệu quả đầu tư vượt trội, gắn với kiểm soát rủi ro và duy trì sự liêm chính trong mọi hoạt động.
Hotline (Zalo): 0986.61.61.93
Trở thành khách hàng để nhận phân tích chuyên sâu, đồng hành chiến lược và cơ hội đầu tư được sàng lọc kỹ lưỡng: Sản phẩm & Dịch vụ Helices
— Helices
Kiến Sản – Nâng Tầm