Bản tin ngày 10/07/2026 - Mở rộng quỹ đất hay gánh nặng chi phí?

KDH rót hàng chục nghìn tỷ vào các dự án tại TP.HCM trong bối cảnh bảng giá đất mới áp lực. AMY chuẩn bị IPO với mảng vinyl xuất khẩu sang Mỹ. BSR chốt thầu EPC hơn 980 triệu USD mở rộng Dung Quất.

KDH lấy ý kiến cổ đông đầu tư siêu dự án BT tại Quận 1 và tăng mạnh tổng mức đầu tư dự án Bình Tân thêm hơn 10 nghìn tỷ đồng. Cùng lúc, một doanh nghiệp vật liệu xây dựng thuần Việt là AMY Grupo lộ diện kế hoạch IPO với điểm nhấn xuất khẩu sàn vinyl sang Mỹ. Những bước đi lớn xuất hiện khi khung pháp lý đất đai và chi phí đầu vào có những biến động sâu sắc.

Tóm lược

KDH công bố chủ trương tham gia dự án chỉnh trang đô thị khu Mã Lạng và Chợ Gà - Gạo theo hình thức BT với tổng vốn 16.369 tỷ đồng. Khung pháp lý từ Luật PPP sửa đổi có hiệu lực từ tháng 3/2025 tạo cơ sở cho bước đi này.

Dự án hạ tầng Khu dân cư Tân Tạo A của KDH điều chỉnh tăng vốn mạnh từ 7.737 tỷ lên 17.917 tỷ đồng. Bảng giá đất mới của TP.HCM áp dụng từ đầu năm 2026 đẩy chi phí giải phóng mặt bằng tăng đột biến.

Kết quả kinh doanh quý 2/2026 của KDH dự kiến sụt giảm mạnh so với cùng kỳ do điểm rơi bàn giao dự án thấp tầng Gladia ở mức thấp. Áp lực đòn bẩy tài chính sẽ gia tăng trong ngắn hạn khi công ty cần huy động lượng vốn lớn cho hai dự án lớn.

AMY Grupo chuẩn bị IPO, được đánh giá cao nhờ mảng sàn vinyl xuất khẩu chiếm 9% thị phần Việt Nam sang Mỹ năm 2025. Biên lợi nhuận gộp năm 2026 của doanh nghiệp này đối mặt áp lực giảm do chi phí vận tải và năng lượng tại Trung Đông neo cao.

BSR chính thức phê duyệt liên danh nhà thầu Trung Quốc trúng gói thầu EPC trị giá 988,8 triệu USD cho dự án mở rộng nhà máy lọc dầu Dung Quất. Dự án chuyển sang giai đoạn thực thi với mục tiêu nâng chuẩn sản phẩm lên EURO 5 vào cuối năm 2029.

KDH: Tham vọng trung tâm và áp lực chi phí từ luật mới

KDH vừa công bố nghị quyết thông qua hai nội dung chiến lược: tham gia dự án BT khu Mã Lạng, Chợ Gà - Gạo tại Quận 1 và tăng vốn đầu tư dự án Tân Tạo A tại Bình Tân. Tổng lượng vốn cần phân bổ cho hai cấu phần này lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.

Nhìn vào dự án Mã Lạng và Chợ Gà - Gạo với quy mô sơ bộ 16.369 tỷ đồng. Đây là khu đất vàng trung tâm TP.HCM đã đình trệ nhiều năm. Cơ cấu nguồn vốn dự kiến gồm 15% vốn chủ sở hữu và 85% vốn vay. Điểm cốt lõi ở đây là cơ chế thanh toán: KDH dự kiến nhận về 10.734 tỷ đồng bằng quỹ đất ưu tiên đối ứng.

Luật PPP sửa đổi có hiệu lực từ ngày 01/03/2025 cho phép hình thức hợp đồng BT quay trở lại, ưu tiên thanh toán bằng đất. Điều này giải thích tại sao KDH lựa chọn thời điểm này để tham gia. Tuy nhiên, giá trị thực tế của dự án phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí cụ thể của quỹ đất đối ứng và tiến độ quyết toán với thành phố — những yếu tố cần thời gian để làm rõ.

Ở phía Tây, dự án Khu dân cư Tân Tạo A quy mô gần 330 ha được điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư thêm 10.180 tỷ đồng, lên mức 17.917 tỷ đồng. Mức tăng 131,6% này phản ánh một thực tế: Bảng giá đất mới của TP.HCM áp dụng theo Luật Đất đai 2024 làm tăng vọt chi phí bồi thường và nghĩa vụ tài chính.

Mã Lạng cần vốn vay lớn, Tân Tạo A tăng tổng mức đầu tư. Hệ quả trực tiếp là áp lực lên cơ cấu tài chính của KDH. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của công ty tại quý 1/2026 đã ở mức 71%. Việc huy động nguồn lực lớn trong ngắn hạn sẽ thử thách sức bền tài chính của doanh nghiệp, trước khi các quỹ đất này có thể tạo ra dòng tiền từ năm 2028.

Về ngắn hạn, kết quả kinh doanh quý 2/2026 của KDH ước tính không mấy khả quan. Doanh thu dự kiến đạt 374 tỷ đồng (giảm 64,3% so với cùng kỳ), lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 88 tỷ đồng (giảm 55,7%). Sự sụt giảm này thuần túy do điểm rơi ghi nhận bàn giao sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia hạn chế. Điểm tựa cho cả năm nằm ở kế hoạch mở bán phân khúc cao tầng Gladia từ quý 3/2026 với giá kỳ vọng cao.

AMY Grupo: Động lực từ sàn vinyl xuất khẩu Mỹ

Báo cáo chuẩn bị cho đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) của Á Mỹ Grupo phác thảo bức tranh một doanh nghiệp vật liệu xây dựng dịch chuyển từ nội địa ra quốc tế.

Tại thị trường trong nước, mảng gạch ceramic và porcelain của AMY mang tính phân mảnh, công ty nắm 3,3% công suất cả nước vào năm 2025. Tuy nhiên, doanh nghiệp này chọn ngách xuất khẩu làm bệ đỡ tăng trưởng, đóng góp tới 34% tổng giá trị xuất khẩu gạch của Việt Nam sang thị trường Mỹ. Với mảng sàn vinyl, AMY là đại diện thuần Việt duy nhất nằm trong nhóm 5 nhà xuất khẩu lớn nhất sang Mỹ, chiếm 9% thị phần giá trị năm 2025.

Dự phóng giai đoạn 2025–2028 cho thấy tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) doanh thu mảng vinyl đạt 26%, vượt mảng gạch truyền thống (16%). Bản chất động lực tăng trưởng của AMY nằm ở mảng sản phẩm mới này.

Rủi ro trong ngắn hạn lộ diện ở biên lợi nhuận gộp năm 2026. Áp lực chi phí đầu vào và giá cước vận tải biển tăng do căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông khó chuyển dịch hoàn toàn sang giá bán, do nhu cầu xây dựng nhà ở toàn cầu chưa phục hồi mạnh. Biên lợi nhuận dự kiến chỉ cải thiện từ năm 2027 khi hiệu suất vận hành nhà máy tối ưu hóa và tỷ trọng hàng cao cấp tăng lên.

Định giá IPO của AMY được ước tính ở mức P/E hợp lý 11,1 lần. Mức định giá này cao hơn các doanh nghiệp vật liệu xây dựng cùng ngành trong nước nhờ tỷ suất ROE trung bình duy trì mức cao 44,5%. Dù vậy, quy mô nhỏ và độ nhận diện thương hiệu riêng (OBM) tại nước ngoài thấp là rào cản khiến AMY chưa thể tiệm cận mức định giá của các tập đoàn quốc tế.

BSR: Bước chuyển dịch EPC tại lọc dầu Dung Quất

HĐQT Tổng Công ty Lọc hóa dầu Việt Nam (BSR) vừa phê duyệt liên danh nhà thầu Trung Quốc (China Chengda Engineering và Beijing Petrochemical Engineering) trúng gói thầu EPC thuộc Dự án Nâng cấp, mở rộng Nhà máy lọc dầu Dung Quất. Giá trúng thầu được công bố ở mức 988,8 triệu USD.

Quyết định này đưa dự án chính thức bước vào giai đoạn xây dựng sau nhiều năm chuẩn bị thủ tục. Thời gian triển khai gói thầu EPC dự kiến kéo dài 37 tháng, đưa thời điểm hoàn thành toàn bộ dự án về cuối quý 3/2029.

Bản chất của dự án nâng cấp này không chỉ là mở rộng công suất. Mục tiêu quan trọng hơn là thay đổi cấu trúc vận hành: nâng tiêu chuẩn chất lượng sản phẩm đầu ra lên mức EURO 5 để đáp ứng quy định môi trường, đồng thời tăng khả năng lựa chọn các loại dầu thô đầu vào có giá thành rẻ hơn thay vì phụ thuộc vào nguồn dầu ngọt nội địa đang suy giảm.

Hiệu quả sinh lời của BSR trong dài hạn phụ thuộc lớn vào việc kiểm soát tiến độ gói thầu gần 1 tỷ USD này nhằm tránh rủi ro đội vốn hoặc chậm tiến độ thường thấy ở các dự án hạ tầng năng lượng lớn.

Bối cảnh quốc tế

Giá dầu Brent duy trì biến động trong biên độ hẹp quanh vùng 73–75 USD/thùng. Mức giá này không tạo ra sự bùng nổ lợi nhuận ngắn hạn cho các doanh nghiệp hạ tầng năng lượng nhưng đủ để đảm bảo tính hiệu quả kinh tế cho các dự án thượng nguồn và trung nguồn dài hạn tại Việt Nam triển khai tiếp.

Căng thẳng địa chính trị dải khu vực Trung Đông chưa hạ nhiệt tiếp tục là yếu tố duy trì áp lực lên chi phí logistics và giá năng lượng đầu vào của ngành sản xuất công nghiệp, tác động trực tiếp đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp xuất khẩu trong năm 2026.

Thông tin khác & Sự kiện sắp tới

KDH: Doanh số bán hàng năm 2026 dự kiến tăng 60% — Dự báo giá trị bán hàng cả năm đạt 7.832 tỷ đồng nhờ bổ sung 308 sản phẩm cao tầng tại dự án Gladia với giá dự kiến 91 triệu đồng/$m^2$.

AMY Grupo: Mục tiêu cổ tức năm 2026 từ 25%–40% — Tỷ lệ chi trả tính trên mệnh giá, được thực hiện bằng tiền mặt và/hoặc cổ phiếu sau khi hoàn tất các thủ tục IPO.

VHM: Tiếp tục đẩy mạnh tiến độ bàn giao tại các đại đô thị vùng ven — Dòng tiền từ các phân khu bán lẻ dự kiến đóng góp chính vào doanh thu quý 2 trong bối cảnh thị trường chung hồi phục chậm.

Khối ngoại duy trì trạng thái bán ròng nhẹ trên HOSE — Áp lực rút vốn tập trung vào nhóm cổ phiếu blue-chip và các chứng chỉ quỹ ETF lớn.

Giá thép xây dựng nội địa có dấu hiệu đi ngang — Nhu cầu tiêu thụ từ các dự án đầu tư công bù đắp một phần sự trầm lắng của thị trường bất động sản dân dụng.

Tỷ giá USD/VND duy trì trạng thái ổn định ổn định — Các biện pháp điều tiết thanh khoản của Ngân hàng Nhà nước giúp giảm bớt áp lực từ thị trường quốc tế.

Nhiều doanh nghiệp dệt may đón nhận đơn hàng dịch chuyển từ Bangladesh — Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng ngắn hạn mang lại lợi thế về khối lượng đơn hàng cho các nhà máy lớn tại Việt Nam.

Lãi suất huy động tại các ngân hàng thương mại cổ phần nhích nhẹ — Xu hướng tăng nhẹ 0,1% – 0,3% ở các kỳ hạn dài nhằm chuẩn bị nguồn vốn cho tăng trưởng tín dụng nửa cuối năm.

Dầu khí: Tiến độ dự án Lô B - Ô Môn tiếp tục ghi nhận các cột mốc mới — Việc ký kết các thỏa thuận thương mại bổ sung tạo điều kiện cho các nhà thầu phụ mảng xây lắp triển khai công việc.

Lịch chốt quyền cổ tức tuần tới: TCB, MBB, và VNM dự kiến công bố ngày chốt danh sách cổ đông nhận cổ tức đợt cuối năm 2025 trong các phiên giao dịch tới.

Về chúng tôi

Sứ mệnh của Helices là mang đến cho khách hàng và cổ đông hiệu quả đầu tư vượt trội, gắn với kiểm soát rủi ro và duy trì sự liêm chính trong mọi hoạt động.

Hotline (Zalo): 0986.61.61.93

Trở thành khách hàng để nhận phân tích chuyên sâu, đồng hành chiến lược và cơ hội đầu tư được sàng lọc kỹ lưỡng: Sản phẩm & Dịch vụ Helices

— Helices

Kiến Sản – Nâng Tầm