Bản tin ngày 23/06/2026 - Nới lỏng dòng vốn và canh bạc siêu dự án

Thông tư 25 nới trần vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, tiếp sức cho các đại dự án hạ tầng và BT giữa bối cảnh bão giá vật liệu xây dựng đang leo thang.

Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 25 nới trần sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên 40%. Cùng thời điểm, Khang Điền được nêu tên làm nhà đầu tư siêu dự án BT chỉnh trang đô thị trị giá hơn 16,3 nghìn tỷ đồng tại TP.HCM. Dòng vốn chính sách đang mở đường cho những tham vọng quỹ đất lớn, nhưng bão giá nguyên vật liệu xây dựng vẫn là một biến số cân não.

Tóm lược

Thông tư 25/2026/TT-NHNN chính thức nâng tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%. Quyết định này giải tỏa áp lực huy động vốn đắt đỏ cho toàn hệ thống ngân hàng.

Nhóm ngân hàng tư nhân có tỷ lệ chạm trần cũ như TCB, VPB, MBB giành lại dư địa tăng trưởng biên lợi nhuận. Khối quốc doanh (VCB, BID, CTG) có thêm không gian đẩy nhanh tiến độ giải ngân các dòng vốn hạ tầng dài hạn.

Khang Điền (KDH) tham gia vào dự án BT chỉnh trang đô thị Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo với quy mô sơ bộ hơn 16,37 nghìn tỷ đồng. Doanh nghiệp hướng tới mục tiêu mở rộng dài hạn thông qua việc tiếp cận quỹ đất 133 ha liền kề khu vực Tân Tạo.

Quy mô dòng vốn siêu dự án sẽ làm tăng áp lực đòn bẩy tài chính lên bảng cân đối kế toán của KDH trong trung hạn. Quy trình lựa chọn nhà đầu tư chính thức chưa hoàn tất, đòi hỏi sự theo dõi chặt chẽ về mặt thủ tục.

Chi phí vật liệu nền móng và hạ tầng tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026, đặc biệt là giá cát, đá xây dựng tăng 15-60%. Cơn bão giá này trực tiếp đe dọa biên lợi nhuận của các nhà thầu và chủ đầu tư ôm gói thầu đơn giá cố định.

Mối liên hệ vĩ mô: Tiền tệ nới lỏng giúp doanh nghiệp dễ tiếp cận nguồn vốn lớn, nhưng áp lực lạm phát chi phí đẩy từ chuỗi cung ứng vật liệu có thể vô hiệu hóa lợi thế này. Doanh nghiệp chiếm lĩnh cuộc chơi phải là bên kiểm soát được cả hai đầu: chi phí vốn và chi phí thực thi.

Thông tư 25/2026/TT-NHNN: Động thái nới lỏng đúng lúc

Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 25/2026/TT-NHNN với hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Quy định mới thay đổi cục diện phân bổ vốn khi nâng tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 30% lên 40%.

Cơ chế này gỡ bỏ nút thắt lớn cho hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam. Lâu nay, việc tìm kiếm nguồn vốn huy động kỳ hạn dài luôn là bài toán đau đầu và tốn kém. Nâng trần lên 40% giúp các nhà điều hành ngân hàng giảm bớt áp lực chạy đua lãi suất huy động dài hạn để tài trợ cho các khoản vay dài hơi.

Điểm cải cách thứ hai nằm ở tỷ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động (LDR). Thay vì áp mức cố định 20% tiền gửi Kho bạc Nhà nước như trước, Thống đốc NHNN sẽ chủ động quyết định tỷ lệ này theo từng thời kỳ. Sự linh hoạt này giải phóng một lượng thanh khoản lớn, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu tín dụng khi nền kinh tế bước vào chu kỳ giải ngân mới.

Bơm vốn cho hạ tầng: Những cái tên đón sóng

Sự thay đổi chính sách tạo ra sự phân hóa lớn về mức độ hưởng lợi trong ngành ngân hàng. Toàn ngành cải thiện được biên thu nhập lãi thuần (NIM), song lợi thế lớn nhất thuộc về các đơn vị đang cạn phòng vĩ mô.

Nhìn vào số liệu cuối quý 1/2026, TCB, VPB và MBB là những cái tên có tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn neo sát trần 30%. Trần mới thiết lập ở mức 40% mở toang cánh cửa tăng trưởng tín dụng dài hạn cho nhóm này, trực tiếp tối ưu hóa hiệu suất sử dụng vốn.

Khối ngân hàng quốc doanh gồm VCB, BID và CTG sở hữu câu chuyện khác. Tỷ lệ an toàn của họ chưa chạm trần, nhưng họ nắm giữ vai trò chủ chốt trong việc tài trợ các dự án hạ tầng quốc gia và các dự án Xây dựng - Chuyển giao (BT) quy mô lớn. Quy định mới giúp các ông lớn này thúc đẩy tiến độ giải ngân các khoản vay dài hạn mà không lo ngại rủi ro vi phạm tỷ lệ kiểm soát vĩ mô.

KDH: Tham vọng từ siêu dự án chỉnh trang đô thị

Ngày 19/6/2026, UBND TP.HCM thông qua chủ trương đầu tư dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo theo hình thức PPP, hợp đồng BT. Tổng mức đầu tư sơ bộ đạt con số khổng lồ: hơn 16,37 nghìn tỷ đồng. Khang Điền (KDH) xuất hiện trong các thông tin sơ bộ với vai trò nhà đầu tư đề xuất.

Dự án có quy mô xây dựng rất lớn. Tại khu Mả Lạng, quy hoạch dự kiến gồm một block nhà ở xã hội cao 38 tầng với 1.400 căn hộ, 93 căn nhà thấp tầng và hệ thống trường học liên cấp. Tại khu Chợ Gà - Gạo, dự kiến xuất hiện block chung cư cao 35 tầng cung cấp 760 căn hộ.

Bước đi này cụ thể hóa chiến lược mà ban lãnh đạo KDH đã công bố tại kỳ ĐHCĐ tháng 4/2026 về việc săn tìm các dự án BT. Đổi lại việc bỏ vốn chỉnh trang lõi đô thị, KDH có cơ hội tiếp cận quỹ đất quy mô khoảng 133 ha. Phần diện tích này nằm ngay sát vách quỹ đất Tân Tạo 330 ha hiện hữu của công ty. Nếu thương vụ thành công, Khang Điền sẽ sở hữu một siêu phức hợp bất động sản dài hạn cho thập kỷ tới.

Bảng cân đối kế toán Khang Điền trước áp lực đòn bẩy

Quy mô 16,37 nghìn tỷ đồng của dự án vượt xa các dự án thông thường mà Khang Điền từng triển khai. Nhu cầu vốn khổng lồ này chắc chắn sẽ định hình lại cấu trúc tài chính của doanh nghiệp.

Đòn bẩy tài chính trên bảng cân đối kế toán của KDH sẽ gia tăng rõ rệt trong trung hạn. Việc tài trợ cho một dự án BT đòi hỏi dòng vốn mồi lớn trước khi nhận được quỹ đất đối ứng từ cơ quan quản lý. Doanh nghiệp buộc phải tăng cường vay nợ hoặc phát hành tăng vốn, tạo áp lực lớn lên các chỉ số sinh lời ngắn hạn.

Một rủi ro cần lưu ý là tính pháp lý của quy trình chọn thầu. Phía KDH xác nhận chủ trương đầu tư đã thông qua, nhưng thủ tục lựa chọn nhà đầu tư chính thức vẫn chưa hoàn tất. Dự án cần bước qua các giai đoạn đấu thầu nghiêm ngặt theo quy định pháp luật. Bất kỳ sự chậm trễ nào trong khâu thủ tục đều có thể chôn chân dòng vốn chuẩn bị của doanh nghiệp.

Bão giá vật liệu xây dựng: Thử thách thực thi gói thầu

Dòng vốn đã thông, quỹ đất đã nhắm, nhưng rào cản lớn nhất đối với các dự án hạ tầng và BT lúc này lại nằm ở chi phí thực tế tại công trường. Báo cáo từ Cục Thống kê cho thấy chỉ số giá nguyên nhiên vật liệu xây dựng quý 1/2026 đã tăng 6,32% so với cùng kỳ.

Nhóm vật liệu san lấp, nền móng và kết cấu hạ tầng chịu áp lực nặng nhất. Giá cát vàng và đá xây dựng nội địa tăng phi mã từ 15% đến 60% so với đầu năm. Sự khan hiếm nguồn cung mỏ và áp lực đẩy mạnh đầu tư công là nguyên nhân cốt lõi gây ra tình trạng nghẽn cổ chai này. Trong khi đó, nhóm vật liệu thép xây dựng và xi măng ghi nhận mức tăng êm đềm hơn, dao động khoảng 5-10%.

Tình trạng bão giá ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận của toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản và xây dựng. Các doanh nghiệp sản xuất vật liệu đầu ngành tận dụng cơ hội để tăng giá bán, mở rộng biên lợi nhuận. Ngược lại, những nhà thầu thi công hạ tầng giao thông và các chủ đầu tư dự án chịu rủi ro cực lớn. Việc ôm các gói thầu đơn giá cố định trong bối cảnh chi phí vật liệu tăng dựng đứng sẽ bào mòn dòng tiền, trực tiếp làm chậm tiến độ thi công của các đại dự án.

Bối cảnh quốc tế

Xu hướng hạ nhiệt của giá dầu thô thế giới khi các xung đột tại Trung Đông dần tìm thấy giải pháp đang là điểm tựa duy nhất cho chi phí logistics. Nếu giá dầu neo cao được giải tỏa, áp lực chi phí vận chuyển vật liệu xây dựng đường dài sẽ giảm bớt, giúp hạ nhiệt một phần sức nóng lạm phát chi phí đẩy trong nước.

Thông tin khác & Sự kiện sắp tới

Chỉ số giá vật liệu xây dựng tăng 6,32% — Báo cáo quý 1/2026 phản ánh áp lực lạm phát chi phí đẩy lên nhóm ngành xây lắp hạ tầng.

Cát và đá xây dựng tăng từ 15-60% — Đây là nhóm nguyên vật liệu có biến động mạnh nhất kể từ đầu năm 2026 do khan hiếm nguồn cung mỏ.

Giá thép và xi măng tăng từ 5-10% — Mức tăng nhẹ hơn nhờ nguồn cung trong nước ổn định, hỗ trợ phần nào cho nhóm kết cấu thượng tầng.

Thông tư 25/2026/TT-NHNN có hiệu lực từ 1/7/2026 — Cột mốc quan trọng thay đổi trần tỷ lệ an toàn vốn của hệ thống ngân hàng thương mại.

Nới trần vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên 40% — Thay đổi cốt lõi giúp giải tỏa áp lực huy động vốn kỳ hạn dài cho các tổ chức tín dụng.

Thay đổi cách tính tiền gửi Kho bạc Nhà nước vào LDR — Thống đốc NHNN sẽ quyết định tỷ lệ linh hoạt theo từng thời kỳ thay vì cố định mức 20%.

KDH hướng tới quỹ đất 133 ha tại TP.HCM — Quỹ đất đối ứng tiềm năng từ dự án BT chỉnh trang đô thị, nằm ngay sát khu Tân Tạo hiện hữu.

Sơ bộ vốn đầu tư dự án Mả Lạng đạt hơn 16,37 nghìn tỷ — Quy mô đầu tư rất lớn, đòi hỏi năng lực thu xếp vốn trung hạn ở mức cao của nhà đầu tư.

Quy hoạch block nhà ở xã hội cao 38 tầng tại Mả Lạng — Dự kiến cung cấp khoảng 1.400 căn hộ tái định cư tại chỗ và 93 căn nhà thấp tầng.

Quy hoạch dự kiến dự án Chợ Gà - Gạo cao 35 tầng — Công trình lõi đô thị dự kiến mang lại 760 căn hộ chung cư cao tầng.

Về chúng tôi

Sứ mệnh của Helices là mang đến cho khách hàng và cổ đông hiệu quả đầu tư vượt trội, gắn với kiểm soát rủi ro và duy trì sự liêm chính trong mọi hoạt động.

Hotline (Zalo): 0986.61.61.93

Trở thành khách hàng để nhận phân tích chuyên sâu, đồng hành chiến lược và cơ hội đầu tư được sàng lọc kỹ lưỡng: Sản phẩm & Dịch vụ Helices

— Helices Kiến Sản – Nâng Tầm